親名義の不動産をどう探す？2026年開始の所有不動産記録証明制度を司法書士が解説
「父は地方にも土地を持っていると言っていたが、場所が分からない」
「固定資産税の通知書に載っている不動産だけで、本当に全部なのだろうか」
「相続登記が済んだと思っていたのに、後から別の土地が見つかった」
相続手続では、亡くなった方が所有していた不動産を正確に把握することが出発点です。
しかし、不動産の登記記録は土地・建物ごとに作成されているため、これまでは全国の不動産を名義人からまとめて確認する仕組みがありませんでした。
そこで2026年2月2日から始まったのが「所有不動産記録証明制度」です。
この制度を利用すると、本人またはその相続人などが法務局へ請求し、特定の人が所有権の登記名義人として記録されている不動産を一覧にした証明書を取得できます。
ただし、この証明書だけで全ての不動産が必ず判明するわけではありません。今回は、制度で分かること、請求できる人、費用、必要書類に加え、登記実務上の検索漏れを防ぐポイントを解説します。
所有不動産記録証明制度とは
所有不動産記録証明制度は、登記官が、特定の人が所有権の登記名義人として記録されている不動産を検索し、一覧化して証明する制度です。
制度の主な目的は、相続人が亡くなった方名義の不動産を把握しやすくし、相続登記の漏れを防ぐことにあります。
従来は、固定資産税の納税通知書、市区町村の名寄帳、権利証、売買契約書などを手掛かりに不動産を調べることが一般的でした。
しかし、固定資産税や名寄帳は市区町村単位で管理されており、別の自治体にある土地まで一度に確認することはできません。
新制度により、最寄りの法務局へ請求し、登記情報を基に不動産を横断的に調べられるようになりました。書面請求のほか、郵送やオンラインによる請求も可能です。
誰が請求できるのか
法律上、請求できる主な人は次のとおりです。
- 所有権の登記名義人本人（法人を含みます）
- その相続人その他の一般承継人
- 上記の人から委任を受けた代理人
相続人であれば、相続人全員が共同で請求する必要はなく、一人から請求できます。ただし、亡くなった方との相続関係を確認できる戸籍謄本や法定相続情報一覧図の写しなどが必要です。
第三者が興味本位で他人の所有不動産を調べられる制度ではありません。
どこで、どのように請求するのか
請求先は、全国の法務局・地方法務局、その支局・出張所です。不動産の所在地を管轄する法務局に限られず、最寄りの法務局へ請求できます。
請求方法は次の3通りです。
- 法務局の窓口へ書面を提出する
- 法務局へ書面を郵送する
- 登記・供託オンライン申請システムから請求する
オンライン請求では、申請用総合ソフトと電子署名が必要です。
請求してから交付までの日数は法務局によって異なるため、急ぐ場合は請求先へ確認してください。
必要書類
相続人が、亡くなった方名義の不動産について請求する場合、一般的には次の資料を準備します。
- 請求人の本人確認に関する書類
- 亡くなった方との相続関係を確認できる戸籍謄本等、または法定相続情報一覧図の写し
- 過去の氏名や住所も検索する場合は、それを確認できる戸籍、住民票、戸籍の附票など
- 代理人が請求する場合は委任状など
具体的な添付書類は、窓口・郵送・オンラインの別や、請求人の立場によって異なります。
不足があると補完を求められ、一定期間内に補完できなければ証明書が交付されない場合があります。
手数料は「検索条件ごと」にかかる
手数料は、検索条件1件につき、証明書1通当たり次の金額です。
- 書面請求：1,600円
- オンライン請求・郵送交付：1,500円
- オンライン請求・窓口交付：1,470円
ここで注意したいのが、「1人につき1,600円」ではなく、「検索条件1件につき1,600円」という点です。
現在の住所に加え、過去の住所を3つ検索条件として指定する場合、検索条件は合計4件です。書面で1通請求するなら、4件×1,600円で6,400円となります。
該当する不動産が見つからなかった場合も、手数料は返還されません。
「載っていない＝不動産がない」とは限らない
この制度を利用するうえで、最も大切な注意点です。
所有不動産記録証明書は、請求書に記載した氏名・住所などを検索条件として作成されます。
そのため、検索条件と登記記録が一致しないと、不動産が抽出されない場合があります。
例えば、次のような不動産は注意が必要です。
- 登記簿上の住所が何度も前の住所のままになっている
- 旧字体・異体字など、氏名の表記に違いがある
- 所有権の登記がなく、建物の表示に関する登記だけがある
- 建物自体が未登記である
- 登記簿がコンピュータ化されていない
- 検索時点で登記申請が審査中で、まだ登記に反映されていない
また、検索条件が一致する同姓同名の別人の不動産が抽出される可能性もあります。
したがって、この証明書は不動産調査の有力な資料ですが、「亡くなった方の不動産がこれで全てである」ことを完全に保証するものではありません。
検索漏れを減らすために確認したい資料
実務上は、所有不動産記録証明書だけに頼らず、次の資料を組み合わせて調査します。
- 固定資産税の納税通知書・課税明細書
- 心当たりのある市区町村の名寄帳
- 権利証・登記識別情報通知
- 売買契約書、贈与契約書、遺産分割協議書
- 通帳に記録された固定資産税の引落し
- 住民票の除票、戸籍の附票など、過去の住所を確認できる資料
- 自宅に届いていた土地管理・境界・農地関係の書類
特に、転居回数が多い方や、先代から相続した土地を持っていた方については、過去の住所をどこまで検索条件に入れるかが重要です。
証明書を取った後に行うこと
証明書に不動産が記載されていても、それだけで相続登記が完了するわけではありません。
記載された土地・建物ごとに登記事項証明書を取得し、所有者、共有持分、抵当権などの権利関係を確認します。
そのうえで、遺言書の有無、相続人、遺産分割の内容を整理し、相続登記を申請します。
相続登記は2024年4月1日から義務化されています。原則として、不動産を相続したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。
2024年4月1日より前に始まった相続についても、原則として2027年3月31日までに対応が必要です。
調査で利用予定のない土地が見つかった場合は、売却、隣接地所有者への譲渡、相続土地国庫帰属制度なども比較します。
相続土地国庫帰属制度については、当事務所の関連記事「相続土地国庫帰属制度は実際に使える？」もご参照ください。
司法書士に相談できること
司法書士は、相続人や住所履歴の確認、所有不動産記録証明書の請求、証明書に記載された不動産の登記調査、相続登記まで一連の手続を支援できます。
当事務所では、次のような点を整理します。
- 誰が相続人になるのか
- 亡くなった方の過去の氏名・住所をどこまで検索するか
- 所有不動産記録証明書以外に、どの資料を確認すべきか
- 後から見つかった土地について、遺産分割や相続登記をどう進めるか
- 不要な土地について、売却・譲渡・国庫帰属のどれを検討するか
預貯金、証券、不動産などの相続手続をまとめて進めたい場合は、「相続手続きをまとめて任せる遺産整理業務とは？」もご覧ください。
まとめ
所有不動産記録証明制度は、亡くなった方名義の不動産を把握し、相続登記の漏れを防ぐための有力な制度です。
最寄りの法務局から請求でき、不動産の所在地ごとに別々の法務局を回る必要はありません。
一方、検索は氏名・住所などの条件を基に行われるため、古い住所のままの登記、未登記建物、非コンピュータ化登記簿などが漏れる可能性があります。
「証明書に載っているものが全て」と決めつけず、固定資産税の資料、名寄帳、権利証、過去の住所履歴などと照合することが大切です。
茅ヶ崎市、藤沢市、寒川町、平塚市周辺で、親名義の不動産調査や相続登記にお困りの方は、木村光太朗司法書士事務所へご相談ください。
資料が十分にそろっていない段階でも、何から確認すべきか整理します。
FAQ
Q1．自分自身の所有不動産も調べられますか？
はい。所有権の登記名義人本人も請求できます。将来の相続に備えて、所有不動産を整理する目的にも利用できます。
Q2．相続人の一人だけでも請求できますか？
請求できます。相続人全員の共同請求は必要ありません。
ただし、亡くなった方との相続関係を確認できる戸籍謄本等または法定相続情報一覧図の写しなどが必要です。
Q3．全国にある不動産が必ず全て載りますか？
必ず全て載るとは限りません。検索条件と登記記録上の氏名・住所が一致しない不動産、所有権登記がない不動産、非コンピュータ化登記簿などは抽出されないことがあります。
Q4．未登記の建物も分かりますか？
分かりません。検索対象は所有権の登記がされている不動産です。
表示に関する登記だけの建物や、登記自体がない建物は対象外です。
Q5．「該当なし」の証明書が出れば、不動産はないと判断できますか？
それだけで断定はできません。旧住所や氏名表記の違いにより検索から漏れている可能性があるため、名寄帳、固定資産税資料、権利証なども確認します。
Q6．費用はいくらですか？
検索条件1件・証明書1通当たり、書面請求は1,600円、オンライン請求は受領方法に応じて1,500円または1,470円です。
過去の住所等を複数指定すると、その件数に応じて手数料が増えます。
Q7．司法書士に依頼できますか？
司法書士は、委任を受けて証明書の請求を行い、その後の登記調査や相続登記まで支援できます。
旧住所の整理や、証明書以外の資料との照合も含めて相談できます。
出典
公開日・最終更新日：2026年9月29日
執筆・監修：司法書士 木村光太朗（木村光太朗司法書士事務所）