住所変更登記はもう義務化｜期限・過料・スマート変更登記を司法書士が解説

2026.09.07

不動産を所有したまま引っ越した方へ。

住民票の転居届を出しても、不動産の登記簿に記録された所有者の住所が、当然に書き換わるわけではありません。

2026年4月1日から、不動産の所有者について住所や氏名・名称に変更があった場合の「住所等変更登記」が義務化されました。

結論を先にまとめると、期限は次のとおりです。

  • 2026年4月1日以後に住所・氏名等が変わった場合：変更日から2年以内

  • 2026年3月31日以前に変更しており、登記が旧情報のままの場合：原則として2028年3月31日まで

正当な理由なく期限内に登記をしない場合、5万円以下の過料の対象となる可能性があります。

一方、個人の所有者は、無料の「検索用情報の申出」をしておくことで、法務局が住所等の変更を確認し、本人の了解を得たうえで職権登記を行う「スマート変更登記」を利用できます。

この記事では、義務の内容、期限、過料までの流れ、スマート変更登記と自分で申請する住所変更登記の違い、今すぐ確認した方がよいケースを、司法書士が整理します。

住所等変更登記の義務化とスマート変更登記を解説する司法書士木村光太朗

住所等変更登記とは

不動産の登記簿には、土地や建物の所有者の氏名・名称と住所が記録されています。

所有者が引っ越したときは「所有権登記名義人住所変更登記」、婚姻などで氏名が変わったときは「所有権登記名義人氏名変更登記」などにより、登記簿の情報を現在の情報へ変更します。

法人名義の不動産について、本店や主たる事務所、名称が変わった場合も対象です。

2026年4月1日からは、所有権の登記名義人に住所・氏名・名称の変更があったとき、原則として変更日から2年以内に変更登記を申請することが法律上の義務となりました。

これは相続登記の義務化とは別の制度です。

相続登記と住所等変更登記の違い

  • 相続登記
    対象：相続によって不動産を取得した相続人
    期限：原則として、自己のために相続が開始し、不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内
    過料：正当な理由なく申請しない場合、10万円以下

  • 住所等変更登記
    対象：登記名義人の住所・氏名・名称が変わった所有者
    期限：原則として変更日から2年以内
    過料：正当な理由なく申請しない場合、5万円以下

相続登記を済ませて現在の所有者名義にした後、その所有者が転居した場合には、住所等変更登記の問題が別に生じます。

義務化より前に引っ越していた場合の期限

今回の義務化は、2026年4月1日以後の引っ越しや氏名変更だけを対象とするものではありません。

2026年3月31日以前に住所や氏名等が変わっており、登記簿が古い情報のままの場合も対象になります。この場合は、原則として2028年3月31日までに対応する必要があります。

例えば、2018年に自宅を購入し、2022年に転居したものの、売却予定がなかったため登記を変更していない方も確認が必要です。

転居届を市区町村へ提出したことと、登記簿の住所を変更したことは別の手続です。まずは登記事項証明書などで、登記簿上の住所が現在の住所と一致しているか確認してください。

期限を過ぎると、すぐ5万円を払うのか

「2年を過ぎた瞬間に、自動的に5万円を請求される」という制度ではありません。

法務省のQ&Aでは、登記官が義務違反を把握した場合、まず義務を負う方へ登記をするよう催告書を送付する運用が示されています。

催告を受けても正当な理由なく登記をしない場合、裁判所への過料通知の対象となる可能性があります。

過料を科すか、金額をいくらにするかは、最終的には裁判所が判断します。

したがって、法律上の結論は「正当な理由なく期限内に申請しなければ5万円以下の過料の対象となり得る」であり、「期限を1日過ぎれば必ず5万円」という意味ではありません。

ただし、催告を待ってよいわけではありません。

売却、贈与、住宅ローンの借換えや抵当権抹消などを予定している場合、登記名義人の住所が現在の住所とつながらなければ、先に住所変更登記が必要になることがあります。

早めに確認する方が安全です。

スマート変更登記とは

スマート変更登記は、法務局が職権で住所・氏名の変更登記を行う仕組みです。

個人の所有者があらかじめ「検索用情報の申出」をすると、法務局が住民基本台帳ネットワークの情報と照合し、住所等の変更を把握します。

その後、所有者本人の了解を得たうえで、登記官が職権で変更登記を行います。

職権登記が行われれば、住所等変更登記の義務は履行したことになります。

重要なのは、検索用情報を申し出た瞬間に、将来の変更が無条件で自動登記されるわけではないという点です。

法務局から職権登記の可否について確認があったときは、その内容を確認して対応する必要があります。

検索用情報として申し出る主な情報は、次のとおりです。

  • 氏名

  • 氏名の振り仮名

  • 住所

  • 生年月日

  • メールアドレス

氏名の振り仮名、生年月日、メールアドレスは検索・連絡のための情報であり、そのまま不動産の登記事項として公開されるものではありません。

すでに不動産を所有している方は、法務省の「かんたん登記申請」からオンラインで申し出るか、申出書を管轄の登記所へ提出・送付する方法があります。

検索用情報の申出自体は無料です。

スマート変更登記と通常の申請はどう使い分けるか

スマート変更登記は便利ですが、すべての方が「何もしなくてよい」制度ではありません。

スマート変更登記を検討しやすい方

  • 現在の登記情報に問題がなく、将来の転居に備えたい

  • 国内に複数の不動産を持っており、今後の変更漏れを防ぎたい

  • すぐに売却や担保設定などを行う予定がない

通常の住所変更登記を早めに検討した方がよい方

  • すでに登記簿の住所が古い

  • 近く不動産を売却、贈与する予定がある

  • 住宅ローンの借換え、追加融資、抵当権抹消などを予定している

  • 複数回転居しており、登記簿上の住所から現住所までのつながりが複雑

  • 旧住所と現在の氏名・住所の一致を示す書類がそろうか不安

  • 法務局から案内や催告を受け取った

職権登記が行われる時期を前提に取引日程を組むべきではありません。

急ぐ事情がある場合は、自ら住所変更登記を申請する方法を検討します。

自分で住所変更登記をする場合の費用と書類

通常の住所変更登記を自分で申請する場合、登録免許税は原則として不動産1個につき1,000円です。

土地1筆と建物1棟であれば、合計2個として2,000円が基本です。

区画整理、住居表示の実施、行政区画の変更など、変更原因によっては登録免許税の取扱いが異なる場合があります。

必要書類は状況によって異なりますが、一般には、登記簿上の住所から現在の住所までのつながりを確認できる住民票、住民票の除票、戸籍の附票などを使用します。

転居回数が多い場合や保存期間の経過により公的書類だけで住所の沿革をつなげられない場合は、追加資料を含めて個別に検討します。

この点は法令上の申請義務とは別に、登記実務上、登記名義人が同一人物であることをどの資料で確認できるかという問題です。

まず5分でできる確認

次の順番で確認すると、対応方針を整理しやすくなります。

  1. 所有している土地・建物を洗い出す

  2. 登記事項証明書等で所有者の住所・氏名を確認する

  3. 現在の住所・氏名と違う不動産を分ける

  4. 売却、贈与、借換えなど今後の予定を確認する

  5. 検索用情報の申出で備えるか、通常の変更登記を先に行うか決める

不動産の所在地を漏れなく把握できているか心配な場合には、2026年2月2日に始まった所有不動産記録証明制度なども検討材料になります。

ただし、検索条件と登記簿上の氏名・住所が一致しないと結果に出ない可能性があるため、固定資産税の納税通知書、権利証・登記識別情報通知なども併せて確認することが大切です。

司法書士に相談できること

司法書士は、住所・氏名変更登記の申請代理や申請書類の作成を業務として行うことができます。

弊所では、次のような点を確認しながら手続を整理します。

  • 登記簿上の住所・氏名と現在の情報の確認

  • 必要な住民票、戸籍の附票等の検討

  • 複数回の転居や旧姓がある場合の住所・氏名の沿革確認

  • 所有不動産ごとの申請先と登録免許税の確認

  • 売却、贈与、相続登記、抵当権関係手続との順序整理

  • 検索用情報の申出を含む今後の変更漏れ防止

茅ヶ崎市、藤沢市、寒川町、平塚市など湘南地域で、不動産の登記住所が古いままか分からない方は、

登記事項証明書、権利証または登記識別情報通知、固定資産税の納税通知書、現在の住民票など、お手元にある資料をお持ちください。

すべてそろっていなくても、必要な確認から整理します。

まとめ

2026年4月1日から、住所等変更登記はすでに義務化されています。

  • 施行後の変更は、原則として変更日から2年以内

  • 施行前の変更で未登記の場合は、原則として2028年3月31日まで

  • 正当な理由なく対応しない場合は、5万円以下の過料の対象となる可能性がある

  • 個人は、無料の検索用情報の申出によりスマート変更登記を利用できる

  • 売却や融資などを急ぐ場合は、職権登記を待たず通常の申請を検討する

まずは「登記簿に今の住所が載っているか」を確認することが出発点です。

ご自身のケースで、スマート変更登記への備えでよいのか、現在の住所変更登記を先に申請した方がよいのか判断が難しい場合は、木村光太朗司法書士事務所へご相談ください。

・【住所変更登記について相談する】

よくある質問

Q1. 住民票を移せば、不動産の登記住所も自動で変わりますか？

検索用情報の申出をしていない場合、住民票の転居届だけで登記簿が当然に書き換わるわけではありません。

検索用情報を申し出た場合も、法務局が変更を把握し、本人の了解を得て職権登記を行う流れです。

Q2. 2026年4月1日より前に引っ越していた場合も対象ですか？

対象です。施行前の変更が未登記の場合は、原則として2028年3月31日までに対応する必要があります。

Q3. 期限を過ぎると必ず5万円の過料ですか？

必ず5万円になるわけではありません。正当な理由なく義務に違反した場合に5万円以下の過料の対象となり得ます。

法務省は、登記官が義務違反を把握した場合、まず催告する運用を示しています。

Q4. スマート変更登記は無料ですか？

利用の前提となる検索用情報の申出は無料です。

法務局が職権で住所等変更登記を行う場合も、本人が通常の登記申請をする場合の登録免許税とは取扱いが異なります。

Q5. 土地と建物の両方を持っています。通常申請の登録免許税はいくらですか？

原則として不動産1個につき1,000円です。土地1筆と建物1棟であれば、基本は合計2,000円です。

変更原因等により取扱いが異なることがあります。

Q6. 近く自宅を売却します。スマート変更登記を待てばよいですか？

売却日程がある場合は、職権登記の時期を前提にせず、通常の住所変更登記を先に申請する必要がないか確認するのが安全です。

Q7. 相続登記前に亡くなった方の住所が古い場合は、住所変更登記が必要ですか？

相続登記では、亡くなった方と登記名義人が同一人物であることを、住民票の除票や戸籍の附票等で確認します。

通常の住所変更登記を別途申請するかどうかは相続登記と同じではなく、事案に応じて必要書類を判断します。

参考資料

公開日・最終確認日：2026年9月7日

執筆・監修：司法書士 木村光太朗（木村光太朗司法書士事務所）

前の記事へ

次の記事へ