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共有状態のまま名義変更することに合意した
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遺言書が「不動産を長男と次男で2分の1ずつ相続」と指定していた
といったケースで、1つの不動産に複数の相続人の持分が設定される共有名義になります。 - 相続手続き
登記名義人が亡くなってから長期間が経過した場合の相続登記
「祖父の名義のままの土地がある」
「相続登記を何十年も放置していたが、最近になって売却したくなった」
こうしたご相談は、司法書士のもとへ頻繁に寄せられます。
しかし、登記名義人が亡くなってから長期間が経過している場合、相続登記は格段に複雑になります。
今回は、長期間放置された不動産の相続登記における注意点と対処法について解説します。
✅ 相続登記を長年放置するとどうなるか？
相続登記は、被相続人が亡くなった時点で法的には可能となりますが、長年放置されるケースが少なくありません。
その結果、次のような問題が生じます。
● 相続人が増えすぎて、全員の同意を得るのが困難になる
● 被相続人の戸籍の収集に膨大な時間と手間がかかる
● 一部の相続人が行方不明または死亡しており、さらに相続関係が複雑化
● 登記されていないまま相続が繰り返され、“登記簿上の名義人”と“実際の所有者”が全く異なる状態になる
長期未登記のままだと、売却・担保設定・贈与などの処分が一切できないため、結果的に「使えない土地」となってしまいます。
✅ 具体的な実務上の負担とは？
登記名義人が亡くなってから数十年が経っていると、次のような作業が必要になります。
● 祖父や曾祖父など、過去の相続人の戸籍をすべてさかのぼって取得
● 代襲相続や数次相続が発生している場合、さらに複雑な調査が必要
● 相続人が20名以上に及ぶこともあり、連絡・同意の取得が困難
● 遺産分割協議書への全員の署名押印が必要となるため、時間も費用もかかる
相続人の1人が協議に非協力的だったり、意思表示ができない状態であった場合は、
家庭裁判所への申立て（特別代理人・不在者財産管理人等）が必要になることもあります。
✅ 相続登記の義務化により放置が許されなくなった
令和6年4月1日から、相続登記が義務化される制度が施行されました。
✅ 相続が発生したことを知ってから3年以内に登記申請が義務付けられます
✅ 正当な理由なく申請しなかった場合、10万円以下の過料が科されることがあります
✅ 過去の相続についても、今後相続人が登記義務を負うことになります
これまで「登記しなくても特に問題なかった」と思われていた方も、今後は放置できない時代へと変わっています。
✅ 長期放置の相続登記こそ専門家に相談を
このような相続登記の放置案件では、以下のような専門的支援が必要です。
● 相続関係説明図の作成
● 戸籍・除籍・改製原戸籍の正確な読み解き
● 相続人の調査・所在確認
● 遺産分割協議書の作成・全員の同意取り付け
● 登記申請に必要な一連の書類整備と手続き
司法書士に依頼することで、面倒な戸籍収集や調整を一括して任せることができ、登記までスムーズに進めることが可能です。
✅ まとめ：放置された相続登記は、早めの対処が鍵
✅ 登記名義人の死亡から年数が経過すると、手続きが複雑になる
✅ 相続人が増えることで、同意の取得や協議が困難になる
✅ 相続登記義務化により、放置が法的リスクを伴う時代へ
✅ 早めの調査と登記が、将来のトラブルや財産価値の低下を防ぐ
✅ 専門家のサポートにより、複雑なケースでも適切に対応可能
弊所では、長期間放置された不動産の相続登記についても、戸籍調査から登記申請まで丁寧に対応しております。
相続登記のご相談は、どうぞ安心して弊所にご相談ください。
登記されていない家屋はどう相続する？未登記建物の注意点と登記手続き
「実家の建物を相続したいけど、登記簿に載っていない」
「土地は登記されているのに、家屋が未登記だった」
このようなご相談は、相続の現場で意外と多く寄せられます。
不動産の中でも、**建物の登記がされていない「未登記家屋」**は、相続や売却の際に思わぬトラブルを招くことがあります。
今回は、未登記建物の相続における注意点と、必要な登記手続きについて解説します。
✅ 未登記建物とは？
「未登記建物」とは、建物の新築や増築をした際に、法務局へ登記申請をしていない建物のことをいいます。
● 建築確認や固定資産税はあるが、登記簿に建物が載っていない
● 祖父母や両親の時代に建てた古い家に多い
● 増築や離れなど一部のみ未登記になっているケースも
未登記であっても、建物が存在し使用されている以上、相続の対象となります。
✅ 未登記建物をそのままにするとどうなる？
未登記建物は、相続人が引き継ぐ際にさまざまな問題を引き起こします。
● 売却・賃貸などの取引ができない（所有権の証明が困難）
● 他の相続人と共有状態になり、将来的にトラブルが起きやすい
● 表題登記や保存登記をしていないと、相続登記ができない
● 金融機関の担保にもできず、不動産としての資産価値が下がる
また、法改正により不動産の所有権に関する登記が義務化される流れが進んでいるため、未登記建物を放置するリスクは今後さらに高まります。
✅ 相続のために必要な手続きとは？
未登記建物を相続するには、次のような登記手続きが必要です。
（1）建物表題登記（所有権保存の前提）
未登記建物を相続した場合、まずは**建物の存在を登記簿に登録する「表題登記」**を行います。
この際、相続による取得であることを前提に、最初から相続人名義で申請することが可能です。
● 土地家屋調査士が現地調査・測量を行い、申請
● 建築年月日・構造・用途・面積などを登記簿に登録
※土地家屋調査士への依頼が必要です。
（2）所有権保存登記（名義を相続人へ）
表題登記が完了した後、司法書士が相続人名義での所有権保存登記を申請します。
これにより、正式に登記簿上の所有者として登録され、不動産としての活用・処分が可能となります。
✅ 書類の準備と注意点
● 固定資産評価証明書（課税対象になっていれば役所で取得可）
● 建物の所在地・構造・使用状況の確認
● 相続関係を証明する戸籍謄本や遺産分割協議書
※未登記であるがゆえに、書類や事実確認が不足しやすいため、事前の調査と準備が重要です。
✅ 専門家に依頼するメリット
未登記建物の相続登記には、土地家屋調査士と司法書士の連携が不可欠です。
また、現地調査・書類の収集・法務局への申請など、個人で手続きを行うには非常に煩雑で手間がかかります。
● 表題登記は土地家屋調査士、保存登記・相続登記は司法書士が担当
● 相続人間の調整や遺産分割協議の支援も可能
● 不動産の評価・活用・将来の売却等を見据えた提案ができる
早めに相談しておくことで、後々のトラブルや余計な出費を避けることができます。
✅ まとめ：未登記建物こそ早めの登記と整理を
✅ 未登記建物は、相続登記の前に「表題登記」が必要
✅ 所有権保存登記によって、名義を正式に移すことができる
✅ 登記されていないと、不動産としての価値が制限される
✅ 手続きは専門性が高いため、土地家屋調査士・司法書士への依頼が安心
✅ 法改正により、放置はリスクとなる時代へ
弊所では、未登記建物の登記に関するご相談から、土地家屋調査士との連携・相続登記の一括対応まで承っております。
ご実家や相続された不動産に「未登記の建物があるかも…」とお心当たりのある方は、ぜひ弊所にご相談ください。
不動産を生前贈与していた場合の相続登記への影響とは？
「父が生前にこの土地は私のものだと言っていた」
「生前に贈与契約書を交わしたけど、登記はしていなかった」
このようなご相談は、相続登記の現場でよく見受けられます。
不動産の生前贈与は、相続対策として有効な手段のひとつですが、登記を済ませていないと、
相続財産として扱われてしまう可能性があります。
今回は、生前贈与した不動産に関する相続登記の取り扱いと注意点について解説します。
✅ 生前贈与したはずの不動産が「相続対象」になる？
被相続人が生前に不動産を他の家族へ譲り渡す意思を示していたとしても、
贈与の登記を済ませていない場合、その不動産の名義は被相続人のままです。
この場合、法的にはその不動産は相続財産とみなされ、相続登記の対象となります。
● 贈与契約書がある場合でも、登記をしていなければ不十分
● 相続人全員による遺産分割協議が必要となる可能性がある
● 遺留分を侵害していると他の相続人から請求される場合もある
贈与したつもりでいても、**法務局の登記簿上は「被相続人名義の不動産」**である以上、登記の処理が必要になります。
✅ 贈与契約と登記の関係とは？
不動産の贈与は、契約と登記の両方が完了して初めて「第三者に対抗できる権利」として成立します。
つまり、たとえ贈与契約書が存在していても、名義変更（所有権移転登記）がされていない場合、
対外的には「贈与されていない」と見なされるのです。
● 相続人の一人が贈与を受けたつもりでも、他の相続人がその事実を知らない場合、紛争になるリスクが高まります。
● 贈与の証拠が不十分な場合、相続財産として処理される可能性が極めて高いといえます。
✅ では登記していれば問題ないのか？
登記が完了していれば、その不動産は相続財産には含まれず、原則として相続登記の対象にはなりません。
しかし以下のような点には注意が必要です。
● 生前贈与が行われた日付や経緯が不自然であれば、遺留分侵害の対象とされる可能性がある
● 相続人が異議を唱えた場合、贈与の真意が争点になることもある
● 不動産の評価額が大きい場合は、贈与税の申告漏れが指摘される可能性もある
たとえ登記されていても、法的なトラブルを完全に避けるには、遺言や贈与契約の整備も含めた総合的な対策が必要です。
✅ 生前贈与された不動産に関する相続登記の実務
生前贈与された不動産でも、登記されていない場合は、次のような流れになります。
● 名義が被相続人のまま → 相続人全員での協議が必要
● 協議がまとまらない場合 → 家庭裁判所による調停や審判が必要になることも
● 贈与を主張する側は、贈与契約書や証拠資料の提示が必要
※相続登記の申請書においては、登記簿上の名義人が亡くなっている以上、法定相続または遺産分割による移転登記として処理することになります。
✅ 専門家に相談するメリット
不動産の生前贈与と相続登記が関わるケースは、事実関係の確認・法的主張・証拠の整備など、慎重な対応が求められます。
司法書士にご相談いただくことで、次のような対応が可能です。
● 登記簿・契約書・関係資料の精査
● 相続人間の調整に関するアドバイス
● 必要書類の収集と登記申請の代理
● 将来の紛争リスクに配慮した対応策の提案
✅ まとめ：贈与の「つもり」では相続登記は避けられない
✅ 不動産の生前贈与は、登記をしていなければ相続財産とみなされる
✅ 贈与契約書だけでは不十分で、名義変更が必要
✅ 相続人間のトラブルや遺留分請求のリスクもある
✅ 贈与の意図を確実に反映するには、登記と証拠の整備が不可欠
✅ 専門家に相談し、登記・契約・税務を含めた対策を講じることが重要
生前贈与をしたつもりでも、登記が済んでいなければ「ただの口約束」として扱われてしまう可能性があります。
弊所では、不動産の贈与に関する登記手続きや、相続登記との関係性についても丁寧にサポートしております。
お困りの際は、ぜひ弊所にご相談ください。
~相続で不動産を共有名義にした場合の注意点と対処法について~
不動産を相続した際、複数の相続人が共有名義になるケースは決して少なくありません。
「とりあえず兄弟姉妹で1/2ずつにしておこう」といった判断がされがちですが、共有状態のまま放置すると、
将来的にトラブルの原因になる可能性があるため、注意が必要です。
今回は、相続で不動産を共有名義にした場合に知っておくべき法律上のポイントと、円満に解決するための対処法について、
司法書士の視点から解説します。
✅ 共有名義になるケースとは？
相続人が複数いる場合で、遺産分割協議において
一見公平に思える共有名義ですが、実は様々な問題を含んでいます。
✅ 共有名義のままにしておくと起こり得る問題
● 不動産を売却したいとき、共有者全員の同意が必要になる
● 1人が行方不明・認知症になると、手続きがストップする
● さらに相続が発生すると、共有者が増えて話がまとまりにくくなる
● 課税通知・修繕・利用方法など、現実的な管理が困難になる
● 他の共有者に自分の持分を売却されるリスクもある
相続開始当初は仲が良くても、次第に関係が薄くなることで合意が取りづらくなっていくのが現実です。
✅ 共有不動産に関する法改正のポイント（令和5年4月施行）
近年の民法・不動産登記法の改正により、共有制度にも新たなルールが加わりました。
● 長年使われていない共有地の活用促進
● 区分所有的な共有不動産の分割請求のルール整理
● 所在不明共有者がいる場合の手続き簡素化
● 相続登記の義務化と合わせて、共有関係を放置しない方向へ法整備
これにより、共有不動産の適切な管理や解消がより強く求められるようになっています。
✅ 共有名義を解消する主な方法
共有状態を解消するには、以下のような手段があります。
● 持分譲渡（他の共有者に自分の持分を売る・贈与する）
● 代償分割（1人が不動産を取得し、他の相続人に金銭で補償）
● 共有物分割請求（裁判で共有状態を解消、現物分割や換価分割など）
※これらはいずれも、登記手続きが必要となります。
特に、売却・贈与などを考えている場合は、早めに共有者間で意思確認をしておくことが重要です。
✅ 司法書士に相談するメリット
共有名義のまま放置すると、年数が経つほど手続きが煩雑になり、解決に時間も費用もかかるようになります。
司法書士に相談することで、
● 登記簿の確認・名義人の調査
● 相続人関係の整理と必要書類の収集
● 持分移転登記・共有解消に向けたアドバイス
● 将来的なリスクに備えた選択肢の提示
といった専門的なサポートを受けながら、安心して手続きを進めることが可能です。
✅ まとめ：共有名義は早めの対処が鍵
✅ 不動産を複数人で相続すると、共有名義となることがある
✅ 共有状態のままでは、不動産の管理・処分に支障が生じやすい
✅ 法改正により、共有関係の解消や整備が重要になっている
✅ 共有名義は早期に整理し、合意形成を図ることが望ましい
✅ 司法書士に相談することで、リスクを最小限に抑えた手続きが可能
不動産の共有名義は、相続人間の関係が良好なうちに対処することが最も大切です。
弊所では、共有不動産の整理や持分移転、登記申請のサポートを承っております。
相続で共有名義となった不動産のことでお悩みの際は、ぜひ弊所にご相談ください。
相続登記に必要な書類一覧と取得のポイント
相続登記を進める際、「何を準備すればいいのか分からない」というご相談は非常に多く寄せられます。
実際に、書類が不足していたために登記申請が受理されなかったり、思わぬ時間と労力がかかるケースも少なくありません。
今回は、相続登記に必要な主な書類と、それぞれの取得先や注意点について解説します。
✅ 相続登記に必要な基本書類
相続登記を行う際、通常以下の書類が必要になります。
● 被相続人の「出生から死亡までの戸籍謄本」
● 被相続人の住民票の除票（または戸籍の附票）
● 相続人全員の現在の戸籍謄本
● 相続人全員の印鑑証明書（遺産分割協議がある場合）
● 登記申請書（司法書士が作成）
● 不動産の登記事項証明書・固定資産評価証明書
● 遺産分割協議書（法定相続では不要な場合もあり）
※遺言書がある場合や、特別な事情がある場合には必要書類が変わることがあります（後述します）。
✅ 書類ごとの取得先と注意点
● 戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍
⇒ 被相続人の本籍地の市区町村役場
※転籍や改製をしている場合、複数の市区町村から取得が必要なこともあります。
● 住民票の除票／戸籍の附票
⇒ 被相続人の最後の住所地の市区町村役場
※住所と本籍が異なる場合、混乱しやすいため注意が必要です。
● 印鑑証明書
⇒ 各相続人の住所地の市区町村役場
※発行日から3か月以内のものが必要なケースもあるため、事前に確認しておきましょう。
● 登記事項証明書・固定資産評価証明書
⇒ 不動産の所在地の法務局・市区町村役場で取得可能
※登記地番と住居表示が異なる場合があるので、登記簿記載の「地番」を正確に確認してください。
✅ ケース別で追加される書類
以下のようなケースでは、上記に加えてさらに書類が必要となることがあります。
● 遺言書がある場合
⇒ 公正証書遺言：その写し（原本還付可）
⇒ 自筆証書遺言：検認済みの遺言書と検認調書の謄本
● 相続人の中に未成年者や成年被後見人がいる場合
⇒ 特別代理人の選任申立書類や、家庭裁判所の選任審判書
● 相続人に代襲相続人がいる場合
⇒ 代襲相続人の戸籍謄本、および被代襲者の戸籍も必要
● 相続放棄があった場合
⇒ 相続放棄申述受理通知書の写し（家庭裁判所発行）
✅ 書類が不足していた場合の対処法
登記申請は、必要書類が一式揃っていないと受理されません。
中でも特に時間がかかるのが、被相続人の出生から死亡までの戸籍の取得です。
転籍が多い方や古い戸籍の場合、数か所の役所に請求が必要になることもあります。
また、内容に不備があるまま提出すると、法務局から補正指示が入り、再提出になる可能性もあります。
不備を防ぐためにも、書類の整合性は慎重に確認しましょう。
✅ 司法書士に依頼するメリット
書類の取得や整理は、ご自身でも可能ではありますが、
以下のようなメリットから、専門家に依頼される方が年々増えています。
● 戸籍収集や書類確認の手間を削減できる
● 登記に必要な情報を正確に精査してもらえる
● 複雑な事情があっても柔軟に対応してもらえる
● 登記申請書の作成・提出まで一貫して任せられる
✅ まとめ：早めの準備でスムーズな相続登記を
✅ 相続登記には、戸籍・住民票・登記事項証明書など複数の書類が必要
✅ 転籍や代襲相続がある場合、必要書類はさらに増える
✅ 書類不足や不備による申請のやり直しを防ぐため、早めの対応が肝心
✅ 専門家に依頼することで、確実かつ効率的に相続登記を進められる
相続登記は、単に書類をそろえるだけでなく、“正しく揃える”ことが重要です。
弊所では、書類の取得から登記申請まで、相続手続きを一貫してサポートしております。
必要な書類が分からない、取得方法が不安といった場合も、ぜひ弊所にご相談ください。