共有名義の不動産を相続すると起こりやすいトラブルとは？

相続で不動産を兄弟姉妹など複数人の共有名義にするケースは珍しくありません。

しかし専門家の視点では、不動産を共有名義で相続することは将来の紛争の火種となり得るリスクの高い選択です。

実際、実家の土地建物を共有で相続したことで様々なトラブルに直面する方が少なくありません。

 

売却したくても自由に売れない

共有不動産を売却するには共有者全員の同意が必要です。1人でも反対すれば不動産を処分できません。

さらに各共有者は自分の持分だけを第三者に売却することは可能なため、知らない他人と共有者になってしまうケースもあります。

その結果、競売など強制的な手続きに発展する危険もあります。

 

不動産の使用・賃貸にも制約がある

不動産を第三者に賃貸したりリフォームを行ったりするには、共有者の過半数の同意が必要です。

誰かが居住している場合には他の共有者が立ち退きを迫ることもできず、逆に居住者が賃料相当額を支払うべきかどうかで揉めることもあります。

 

税金や維持管理費用の不公平

固定資産税や修繕費を誰がどのように負担するかでトラブルになるのも典型的です。

特定の共有者だけが税金を肩代わりしていたり、遠方に住む共有者が負担を拒むと不満が蓄積します。

 

相続登記や次世代の相続でさらに複雑に

共有名義のまま放置すると、次世代の相続で共有者がどんどん増え、事実上管理や処分が不可能になります。

さらに2024年4月からは相続登記が義務化され、3年以内に名義変更をしなければ過料（罰金）の対象となります。

共有状態ではこの手続きもスムーズに進みにくく、トラブルの温床となります。

 

共有不動産を解決・解消する方法

遺産分割協議で単独名義に

相続時に遺産分割協議を行い、不動産を一人の名義にまとめる方法です。

他の相続人には代償金や預貯金で調整することで、公平に分けられます。

共有持分の放棄

共有者の一人が持分を放棄すれば、他の共有者にその持分が移転し、共有者の数を減らすことができます。登記手続きも必要ですので司法書士が関与します。

不動産を売却して現金で分ける（換価分割）

全員の合意があれば不動産を売却し、その代金を分け合うのが最もシンプルな方法です。公平感があり、後の関係も整理しやすい解決策です。

他の共有者の持分を買い取る

一人が他の共有者の持分を買い取り、単独名義にする方法です。資金計画が必要ですが、先祖代々の土地を残したい方には有効な選択肢です。

 

まとめ

共有名義の不動産は、一見公平でも実際にはトラブルの原因となりやすい制度です。

売却・利用・管理・相続登記のいずれの場面でも制約が多く、次世代に負担を残す恐れがあります。だからこそ、早めの解消・整理が肝心です。

弊所では、遺産分割協議書の作成から相続登記、持分放棄や換価分割など、状況に応じた解決策をトータルでサポートしております。

共有不動産でお困りの方は、茅ヶ崎市を中心に対応する木村光太朗司法書士事務所にご相談ください。

湘南地域では高齢化が進み、認知症の親を介護する家族も増えています

認知症が原因で起こりがちな相続トラブル

茅ヶ崎市や寒川町、平塚市、藤沢市といった湘南エリアは高齢化率が高く、令和8年には寒川町で28.5%に達すると予測されています。

高齢の親が認知症になると、財産管理や相続手続きでさまざまなトラブルが起こりがちです。典型的な例として、以下のようなケースがあります。

 

【銀行口座の凍結・預金の引き出し困難】

 親の判断能力が低下すると、たとえ実の子どもでも親名義の預金を勝手に引き出すことはできません。

銀行は本人の判断能力が不十分な場合、詐欺防止のため口座を凍結することもあります。

その結果、介護費用や生活費を立て替えざるを得なくなり、家族に経済的負担が生じるケースがあります。

 

【同居家族による財産の使い込み】

 認知症の親と同居している子どもが、親から預かった通帳や現金を無断で使い込んでしまうケースもあります。

親は信頼して任せていますが、亡くなった後に使い込みが発覚し、他の兄弟姉妹と争いになることがあります。

こうした事態は親族間の不信感を生み、相続分を巡るトラブルに発展しかねません。

 

【遺言書が無効になるリスク】

 認知症が進行した親が遺言を書こうとしても、判断能力が失われた状態では法律的に有効な遺言書を作成できません。

遺言が有効かどうかのカギは「遺言能力」の有無であり、判断力がある状態でないと遺言は無効になってしまいます。

そのため、「親が遺言を残してくれたと思ったのに、認知症のために効力が認められなかった」という事態も起こり得ます。

また遺言が無い場合、相続人間で遺産分割協議が必要になりますが、相続人の中に判断能力が不十分な方がいると協議自体が進められません。

結果的に、遺産分割が滞ったり家庭裁判所での争いに発展する恐れがあります。

 

事前の備え：任意後見制度・法定後見制度の活用

こうしたトラブルを防ぐには、親御さんが元気なうちに対策を講じておくことが大切です。

代表的な対策が「成年後見制度」の活用です。成年後見制度には、ご本人の判断能力の状態によって法定後見制度と任意後見制度の2種類があります。

 

【任意後見制度】

 将来認知症になるなど判断能力が低下した場合に備えて、本人がまだ判断力のしっかりしているうちに、

分の財産管理や生活支援を任せたい信頼できる人と契約を結んでおく制度です。

誰にどのような支援をしてもらうか、本人の希望に沿って自由に決めることができます。

契約内容は公正証書にし、将来本人の判断能力が衰えた時に家庭裁判所の監督のもとで任意後見人による支援がスタートします。

任意後見契約を結んでおけば、自分が認知症になった後も信頼できる人に財産管理を任せられるので、家族も安心です。

 

【法定後見制度】

 すでに認知症が進んで判断能力が十分でない場合には、家庭裁判所に申し立てて後見人（または保佐人・補助人）を選任してもらう必要があります。

選ばれた法定後見人が本人に代わって財産管理や必要な契約手続きを行い、本人を法律的に保護します。

ただし、法定後見では後見人を家庭裁判所が決定するため、必ずしも親族が選ばれるとは限りません。

専門職後見人として弁護士や司法書士など家族以外の第三者が選任される可能性も高く、その場合は家族が資産を自由に動かせなくなります。

また、申立てに費用がかかるほか、選任された後見人には継続的に報酬を支払う必要があります。

このように手間や費用の面から、現状では法定後見の利用はあまり進んでいないのが実情です。

 

➡任意後見契約はあらかじめ備える方法で、法定後見は最終手段ともいえます。

近年は家族信託（民事信託）など新しい手法も注目されていますが、まずは「判断力があるうちに遺言書や任意後見契約を準備し、万一に備える」ことが肝心です。

重度の認知症になってからでは遺言書作成や任意後見契約はもはや利用できず、法定後見制度を使うしかなくなってしまいます。

将来起こり得るリスクに備え、早めに家族で話し合っておきましょう。

 

遺言書の活用で相続争いを予防

認知症対策と併せて重要なのが遺言書の作成です。

特に、自宅で親の介護を担ってきた子どもと、遠方に住む他の子どもたちがいるようなご家庭では、

親の死後に「誰がどの財産を相続するか」で意見が分かれ、争いになりやすい傾向があります。

日本の法律では親の介護をしていた子どもに余分な相続分を与える規定はなく（※寄与分が認められる場合も限定的です）、

長年尽くしてきた長男夫妻と何もしていない弟、といった組み合わせでも法定相続分は原則平等です。

そのため「自分は親を支えてきたのに報われない」と感じる相続人が出てしまい、紛争に発展することがあります。

➡こうした事態を防ぐには、親御さんが遺言書で財産の分け方を指定しておくことが有効です。

例えば「自宅は介護を担ってくれた長男に相続させる」等の遺言を残せば、他の兄弟も納得しやすくなりますし、

法定相続分どおりに分ける場合と比べてトラブルを避けやすくなります。

また遺言書があれば、後に残された相続人たちはわざわざ遺産分割協議を行わずに相続手続きを進めることも可能です。

遺言があるだけで家庭裁判所の関与を減らし円滑に相続手続きができるため、専門家も「とりあえず遺言を書いておきましょう」とアドバイスします。

遺言書は公正証書で作成しておけば形式の不備による無効リスクもほぼありません。

元気なうちに遺言を準備しておくことで、万一認知症が進んだ場合や亡くなった後の相続でも、お子さんたちが揉めずに済む可能性が高まります。

 

司法書士によるサポート内容

相続や認知症対策については、専門家である司法書士に相談するのがおすすめです。

司法書士は相続手続きや成年後見手続きのプロフェッショナルであり、以下のような支援が可能です。

 

成年後見の申立てサポート:

親が認知症になり法定後見制度を利用する場合、家庭裁判所への申立書類の作成や手続き代行を司法書士がサポートできます。

実際、司法書士の業務には家庭裁判所に提出する成年後見開始申立て書類の作成が含まれており、手続きをスムーズに進めるお手伝いが可能です。

また必要に応じて、親族が後見人候補になるための書類整備や手続きについてもアドバイスしてくれます。

 

遺言書作成のサポート:

遺言書を作成する際も司法書士が心強い味方になります。

遺言の方式や文言には法律上の厳格なルールがあるため、専門家の助言を得ながら作成することが重要です。

司法書士は依頼者の希望を丁寧にヒアリングし、適切な文面や遺産分割の内容を一緒に考えてくれます。

公正証書遺言を作成する場合は公証役場との調整も代行可能ですし、自筆証書遺言を書く場合も法改正により法務局での保管制度がありますので、

その利用も含めてサポートします。

弊所では、司法書士が遺言執行者に就任し、遺言どおりに財産を引き継ぐ手続きまで担うこともできます。

 

成年後見人への就任:

家族に適任者がいない場合や、利害関係の調整が難しい場合には、司法書士が専門職後見人として家庭裁判所に選任されることもあります。

司法書士は全国で8,000名以上が成年後見業務に携わっており、法律と財産管理の専門知識を活かして被後見人（認知症の方）の利益を守る役割を担っています。

司法書士が後見人に就任した場合、公平中立な立場で財産を管理し、親族では対応が難しい不動産の売却や施設入所費用の捻出なども適切に判断・実行してくれます。

弊所でも任意後見人、成年後見人どちらも承っておりますので、お気軽にご相談ください。

 

地域特有の事情にも配慮を

茅ヶ崎・寒川・平塚・藤沢地域は温暖で住みやすい反面、人口構成は全国平均より高齢化が進んでいます。

例えば茅ヶ崎市や藤沢市の空き家率は約9%と全国平均（約13.8%）より低いものの、数千戸規模の空き家が存在しており、

高齢者の死亡や施設入所に伴う空き家が増加傾向にあります。

寒川町でも将来的な空き家増加が懸念され、市町村それぞれで空き家バンクの開設や利活用支援策など対策を進めています。

相続の現場でも「親が亡くなった後、実家が空き家のまま放置されている」「相続人が遠方在住で家の管理ができない」といった相談が珍しくありません。

司法書士はこうした空き家問題に対しても、相続登記の手続きや売却処分の支援、必要に応じて財産管理人として物件を管理するといった形で関与できます。

また、このエリアでは親世代と子世代が同居する二世帯住宅も見られます。

親と同居して介護を尽くした子どもがいる場合、前述のように他の兄弟との間で相続分への不満が生じやすいため、やはり遺言書で明確にしておくことが大切です。

高齢者のみの世帯や一人暮らし高齢者も増えており、判断能力が低下しても身近に支援者がいないケースも懸念されています。

地域包括支援センターや専門職と連携し、見守り契約（定期的な安否確認サービス）や財産管理委任契約などを活用することも視野に入れておくと安心でしょう。

 

まとめ

湘南地域のように高齢化率の高いエリアでは、認知症による相続トラブルは決して他人事ではありません

。親が元気なうちに遺言書を作成し、必要に応じて任意後見契約を結んでおくことで、将来のリスクに備えることができます。

もし判断能力が低下してしまっても、法定後見制度を利用すれば財産を守ること自体は可能です。

しかし手続きの負担や費用もかかりますから、できるだけ事前の対策を講じておくのが理想です。

湘南エリアで相続や認知症対策に不安がある方は、ぜひ弊所にご相談ください。

専門家のサポートを得ることで、大切なご家族の財産と円満な相続を守る一助となるでしょう。

各市町村でも高齢者支援や空き家対策の窓口がありますので、併せて活用しながら安心できる相続準備を進めてください。

相続で空き家を取得したあと、そのまま売却・活用せずに放置すると、様々な負担やトラブルが生じます。以下に主なデメリットをまとめます。

・ 固定資産税・都市計画税の負担増：

空き家を所有している限り、毎年固定資産税・都市計画税を納める必要があります。

さらに、空き家が行政から「特定空家」に指定されると、住宅用地の特例が外れて税額が最大6倍に跳ね上がる恐れがあります。

 

・資産価値の低下：

人が住まず適切な管理がされない建物は劣化が進み、価値が急速に下がります。

築20年以上の空き家は建物価値がほぼゼロになるケースもあり、売却時の価格が極端に落ちるリスクがあります。

 

・管理・維持の手間と費用：

所有者には定期的な清掃・補修義務が生じますが、遠方に住んでいる場合は管理会社への委託費用や修繕費が大きな負担になります。

空き家の放置は衛生面でも問題となり、管理不十分による費用発生や近隣からの苦情につながります。

 

・近隣トラブルと責任追及：

空き家は害虫・害獣の発生、不法投棄の温床、景観の悪化など近隣住民の迷惑になります。

老朽化した建物が倒壊や落下物の原因になると、所有者に対して民法上の損害賠償責任が問われる可能性もあります。

事故・事件が起こらないよう管理を怠らないことが重要です。

 

・相続登記放置のリスク：

2024年4月から、空き家を含む不動産の相続登記が義務化され、相続開始を知った日から3年以内の登録が定められました。

登記を正当な理由なく放置すると10万円以下の過料が科される恐れがあります。

また未登記のまま事故や災害が起これば、所有者が管理責任を追及され行政が除却費用を請求してくる場合もあります。

 

以上のように、空き家を放置すると税金・維持費の負担が増え、資産価値が下がるだけでなく、

周辺環境や法的責任の面でも大きな不利益が生じます。

これらのリスクを避けるためにも、早めの対策が求められます。

 

【司法書士による初期支援】

空き家放置を回避するため、早期に司法書士など専門家に相談することが有効です。司法書士が提供できるサポート例を挙げます。

・相続登記・名義変更の相談：

司法書士は戸籍収集から登記申請まで一括して手続きをサポートします。

不動産の名義変更（相続登記）は法律知識と必要書類の準備が複雑ですが、無料相談を活用すれば全体の流れや必要書類の案内を受けられます。

 

・必要書類準備・遺産分割協議書作成：

相続人全員の戸籍や固定資産評価証明書など、登記に必要な書類の取得を代行できます。

また、相続財産の分配内容を文書化する「遺産分割協議書」の作成支援も可能です。

司法書士に依頼すれば手続きミスを防ぎ、手続きをスムーズに進められます。

 

・登録免許税・特例の確認：

相続登記には登録免許税がかかりますが、一定要件を満たせば免除される特例もあります。

専門家なら適用条件の確認や手続き代行で節税対策をアドバイスしてくれます。

 

☞司法書士は相続登記や名義変更に精通した専門家です。

　空き家問題に悩む場合は、なるべく早く相談して登記手続きの準備を進めることで、放置による税負担やトラブルを未然に防ぎましょう。

弊所が主に業務を行っている湘南エリア(茅ヶ崎市・寒川町・平塚市・藤沢市)では、人口減少や高齢化に伴い空き家問題が深刻化しています。

特に、親から引き継いだ実家を相続したものの自身は住まず、長期間放置されるケースが増えています。

そのような空き家を放置すると、建物の倒壊や火災など安全面の危険、衛生・景観の悪化による近隣への悪影響、

さらには行政による特定空家指定・行政代執行といった法的措置まで、様々なリスクが生じます。

本記事では、空き家を放置した場合に起こり得る主なリスクと、その基本的な対策について、司法書士の立場から簡潔に解説します。

空き家を放置すると起こるリスク

• 老朽化と倒壊の危険：人が住まない家屋は急速に老朽化が進みます。特に木造住宅は定期的な換気や手入れを怠ると構造が弱り、小さな地震や台風でも倒壊する恐れがあります。実際に空き家を放置すると建物の劣化が進み、倒壊の危険性が高まります。

• 防犯・火災のリスク： 空き家は人の目が届かないため、不法侵入や放火など犯罪・火災のリスクが高まります。全国の火災原因でも放火が上位を占めており、庭先に枯草やゴミが散乱した無人の空き家は放火の標的になりやすいと指摘されています。適切に管理されていない空き家は地域の防犯上も大きな不安材料です。

• 衛生・景観の悪化と近隣トラブル:：長期間手入れされない空き家では雑草や庭木が繁茂し、ゴミの不法投棄が発生することもあります。その結果、ネズミやハチ、シロアリなどの害獣・害虫が発生して周囲の生活環境に悪影響を及ぼします。建物の外観も荒れ、景観を損ねるため、近隣住民から苦情が寄せられることもあります。実際、自治体が定める特定空家の指定基準には「周辺の生活環境を損なうこと」「地域の景観を乱すこと」が含まれており、空き家の状態次第では行政から所有者へ改善指導や是正勧告が行われる場合もあります。

• 行政代執行（強制解体）のリスク:：老朽化が著しく倒壊の恐れがあるなど「管理不全」の空き家と判断されると、自治体から修繕や除却（解体）等の命令を受けることがあります。それでも改善されない場合、最終手段として行政代執行により強制的に建物を解体されることがあります。この行政代執行が実施されると、解体費用（場合によっては数百万円以上）が全額所有者に請求され、支払いに応じなければ預貯金や不動産の差押えといった厳しい措置にも発展し得ます。実際に行政代執行で空き家が解体された事例では、後日所有者の財産を差し押さえて費用回収が行われたケースも報告されています。

• 損害賠償責任:：空き家を適切に管理せず放置した結果、建物の倒壊や部材の落下によって近隣の家屋や通行人に被害を与えれば、所有者（相続人）が多額の損害賠償責任を負う可能性があります。とある試算によれば、老朽空き家が倒壊して隣家を全壊させ死亡事故を招いた場合、数千万円から数億円規模の賠償金が発生するケースも想定されています。万一事故が起きれば経済的にも甚大なリスクとなるため、空き家を放置することの危険性は極めて大きいと言えます。

以上のように、空き家をそのまま放置することは様々なリスクを伴います。

では、こうしたリスクを回避するために相続人は何をすべきでしょうか。以下に基本的な対策を説明します。

空き家の放置を防ぐための基本対策

• 相続登記を実施する:：空き家問題への第一歩は、不動産の相続登記（名義変更）を早期に行うことです。国土交通省の統計では、空き家発生原因の約3分の2が「相続登記が完了していないこと」だとされています。このような所有者不明の空き家を減らすため、2024年4月から相続登記が義務化されました。相続で不動産を取得したら原則3年以内に登記申請する必要があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象となり得ます。相続登記を済ませて正式に所有者となることで責任の所在が明確になり、売却・活用など後の対応にも着手しやすくなります。空き家を相続した際は、まず速やかに相続登記を行いましょう。

• 所有者として適切な管理を行う： 名義人・所有者となった以上、空き家とはいえ管理責任を果たす必要があります。法律上も、空き家所有者には他人に危険や迷惑を及ぼさないよう適切に管理する義務があるといえます。具体的には定期的に現地を点検し、換気・清掃や草木の手入れを行いましょう。建物に破損があれば早めに修繕し、侵入防止の施錠や照明設備の点検も重要です。遠方に住んでいる等で自分で管理が難しい場合は、地元の空き家管理サービスや見回り代行を利用するのも一手です。適切な管理を続けることで老朽化の進行や防犯・衛生上の問題を軽減でき、近隣トラブルや行政介入のリスクを下げることにつながります。

• 利活用や処分を検討する：今後住む予定がない空き家であれば、思い切って利活用や処分を検討することも大切です。例えば各自治体が運営する「空き家バンク」に登録して購入・賃貸希望者を募ったり、リフォームして賃貸物件や二次住宅として活用する方法があります。活用が難しい老朽住宅の場合は解体して更地にする選択肢も視野に入れましょう。自治体によっては空き家の除却費用や改修費用に対する補助金制度を設けている場合もあります。不要な空き家を地域に放置せず、誰かに使ってもらうか適切に撤去することで、地域全体の安全・景観の維持にも貢献できます。

相続登記はリスク回避の第一歩：早めの相談を

司法書士として強調したいのは、空き家のリスクを回避するためには相続登記を早期に行うことが肝心だという点です。

たとえ利活用予定のない空き家でも、相続登記を放置すれば罰則や管理責任の追及など様々なリスクが生じます。

空き家を相続した場合こそ、専門家である司法書士に相談しながら早めに手続きを進めることが重要です。

相続登記を済ませておけば、自分が正式な所有者として権利を確定できるため、その後の売却や管理・処分の判断もしやすくなります。また、新制度の活用や書類準備など登記手続きには専門知識が必要な部分も多いため、プロに任せることで安心・確実に進めることができます。実際、近年の法改正で相続登記の義務化や各種特例制度（登録免許税の免除措置や相続人申告登記など）が整備されており、司法書士はこうした最新制度を踏まえて適切なアドバイスが可能です。

空き家をそのまま放置してしまう前に、まずは相続登記等の手続き相談を早めに行うことを強くおすすめします。

早期に適切な手続きを取ることで、将来の大きなリスクを未然に防ぎ、大切な資産を有効に活用する道も開けます。

不安なことがあればお気軽に弊所へご相談ください。

専門家のサポートを得て、空き家問題に早めに対処しておくことが、安心・安全な暮らしと地域環境を守ることにつながります。

エリア別：茅ヶ崎市・寒川町・藤沢市の空き家市場動向

まず、茅ヶ崎市・寒川町・藤沢市の空き家の現状を簡潔に見てみましょう。

• 茅ヶ崎市：温暖な湘南エリアで人口24万人規模の茅ヶ崎市では、2023年時点で空き家率がおよそ9.16%となっています。全国平均（約13.8%）と比べると低めですが、それでも市内に数千戸の空き家が存在する計算です。市は空き家対策として2024年4月から「茅ヶ崎市空き家バンク」を開設し、所有者と利用希望者をマッチングする制度を始めています。また、空き家売却時の3,000万円特別控除や低未利用土地の譲渡所得控除といった税制優遇制度の周知にも力を入れています。

• 寒川町：寒川町は人口約4万8千人の町ですが、高齢化に伴い将来的な空き家増加が懸念されています。実際、平成30年（2018年）の調査時点で町内には約1,445件の空き家が確認されており、2023年の空き家率は約7.9%とされています。寒川町は2022年1月に「寒川町空家等対策計画」を策定し、空き家の発生予防・適正管理・利活用の3本柱で総合的な対策を進めています。地域特性として、東京都心へのアクセスは良いものの地価は比較的安く、マイホーム需要はあるため、今のうちに空き家活用や予防策を講じることが重要とされています。

• 藤沢市：人口43万人超の藤沢市では、空き家率は約9.61%（2023年）と茅ヶ崎市と同程度です。市内には約1000件の管理不十分な空き家があるとの調査結果もあり（2021年時点）、周辺環境への悪影響（庭木の越境、建材飛散、火災・害獣リスク等）も問題視されています。藤沢市は2016年策定の基本方針を見直し、2021年3月に新たな「藤沢市空家等対策計画」を策定しました。この計画では「発生抑制」「適正管理」「利活用」の3方針の下、地域や関係団体と連携して空き家対策を推進しています。具体策として、老朽空き家の除却（解体）費用助成の検討や、所有者不明空き家への財産管理人制度活用、空き家利活用補助金の創設なども盛り込まれています。さらに2025年度からは、空き家を地域の交流拠点などに改修する場合に最大100万円の補助を出す利活用支援制度も開始されています。こうした行政の動きからも、藤沢市が空き家問題解決に力を入れていることが伺えます。

以上のように、それぞれの地域で空き家は増加傾向にありつつも、市町村ごとに対策が講じられています。

では、実際に空き家を所有している場合、「売却」と「解体」という二つの選択肢にどのような特徴があるのか、具体的に見てみましょう。

空き家を売却する場合のポイント

空き家を売却することは、所有者にとって最もシンプルな処分方法の一つです。不動産市場の動向や物件の状態によりますが、以下のポイントに注意しましょう。

• 市場動向と物件価値：エリアによって中古住宅市場の相場は異なります。例えば寒川町では、2024年の一戸建て中古住宅の平均取引価格が約2,679万円で、前年より15%も下落しました。立地や周辺環境によっては市場が軟調な場合もあるため、「売り時」を見極めることが重要です。一方、茅ヶ崎市や藤沢市のように人気のエリアでは、駅近や海沿いなど好立地の物件は比較的買い手がつきやすい傾向があります。築古でも土地の価値が高ければ「古家付き土地」として売却できるケースも多いです。実際、築年数が古く汚れや痛みが目立つ家でも専門業者による買取が可能な場合があります。リフォーム無し・現況のままでも買い取ってくれる不動産業者も存在するため、家の状態が悪くても諦めずに相談してみましょう。

• 築年数と建物の評価：日本では築年数が経過した木造住宅は市場評価が下がり、建物価値がほぼゼロに近いことも珍しくありません。そのため築後30年以上の空き家は、建物としてではなく更地としての土地の価値で取引される傾向があります。買主は購入後に建物を解体して新築することを前提とするケースも多いです。逆に築浅の物件やリフォーム済み物件であれば建物にも値が付く可能性があります。売却前に必要最低限の手入れ（簡易な清掃や庭木の剪定など）を行い印象を良くしておくと、買手の付き方が変わってくる場合もあります。

• 相続登記の必要性：空き家を売却するには、登記簿上の所有者が正しく自分（または売主）になっていることが大前提です。しかし、親から相続した家を放置していて被相続人（亡くなった親）の名義のままになっているケースが非常に多く見られます。2024年4月1日から相続登記（不動産の相続による名義変更）が義務化されており、相続を知った日から3年以内に手続きをしないと10万円以下の過料（罰金に相当）が科される可能性があります。過去に相続した分も、2027年4月1日までの経過措置期間内に登記を済ませる必要があります。したがって、売却を検討するなら早めに相続登記を完了させることが重要です。相続人が複数いる場合は遺産分割協議書の作成なども必要になるため、司法書士の助言を得ながら進めましょう。

• 税制優遇の活用：適切に手続きを踏めば、空き家を売却する際に大きな税制優遇を受けられる可能性があります。具体的には、親などから相続した空き家（昭和56年5月以前に建築された旧耐震基準の住宅など一定要件あり）を解体または耐震改修してから売却する場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。この特例を活用すれば、売却益にかかる税金（譲渡所得税）の負担を大幅に減らすことができます。また、土地のみを売却する場合でも、低未利用土地※の長期譲渡所得特別控除（最大200万円控除）という制度もあります。これらを利用するには、市区町村から要件該当証明を受けるなどの手続きが必要です。適用要件や期限があるため、売却前に制度の詳細を確認し、必要な手続きを進めましょう。 (※低未利用土地：一定の利用がなされていない低額な土地で、面積要件等を満たすもの。)

以上のように、売却を選択する際は市場価格や法手続きを踏まえて準備を進めることが大切です。

不動産会社に査定を依頼したり、税理士や司法書士に相談したりしながら、ベストな売却方法を検討しましょう。

空き家を解体する場合のポイント

老朽化が激しい空き家や、利用予定がない場合には「解体（取り壊し）」してしまう選択もあります。

空き家を更地に戻すことで安全面の不安を解消できますが、解体には費用や手続き面での注意点があります。

• 解体費用の目安：建物を解体するには当然ながら費用がかかります。その額は構造や大きさによって異なりますが、一般的な木造住宅の場合、解体費用の相場は坪あたり3～4万円程度とされています。例えば延べ床面積30坪（約100㎡）の木造家屋であれば、約100～120万円前後が目安となります。地域の業者間で価格競争もあるため、実際にはこれより安くなるケースもありますが、庭木の撤去・整地費用や廃材の処分費用が加算されると見積額が増えることもあります。鉄骨造・RC造（鉄筋コンクリート造）の建物は木造より坪単価が高く、場合によっては木造の2倍以上の費用がかかります。また、建物にアスベスト（石綿）を含む建材が使われていると、専門的な除去作業が必要なため費用が割増しになります。解体工事を依頼する際は、地元で実績のある解体業者に相見積もりを取り、内容と金額を比較検討すると良いでしょう。

• 解体後の土地活用と維持費：建物を解体して更地にすると、その後は更地として土地を活用・管理していく必要があります。駐車場や資材置場として活用したり、将来的に売却・新築するために一旦更地で保有するケースもあるでしょう。注意したいのは、更地にすると固定資産税が増加する可能性が高いことです。住宅が建っている土地には税法上の「住宅用地特例」が適用され、固定資産税評価額が最大6分の1に軽減されています。しかし空き家でも適切な管理が行われず放置された状態だと、この特例が適用除外となり税負担が跳ね上がる場合があります。一般に建物を撤去して更地にすると住宅用地特例は受けられなくなるため、毎年の固定資産税が上がる点は織り込んでおきましょう。それでも、老朽家屋を残したままにして倒壊や放火等のリスクを抱えるよりは、更地にして管理する方が安心だと考える方も多いです。特に隣家と接する密集地では、空き家倒壊や部材飛散は近隣への損害リスクになるため、早めの除却が望まれます。

• 自治体の補助制度の利用：老朽危険な空き家を除却する場合、自治体によっては解体費用の一部を補助してくれる制度があります。茅ヶ崎市を例にとると、昭和56年5月31日以前着工の木造住宅で市の耐震診断の結果耐震評点1.0未満と判定されたものを解体する際、工事費の1/2（上限36万円、特定道路沿道の場合45万円）を補助する制度があります。これは耐震性の低い危険な旧耐震住宅の除却を促進する目的の制度です。自治体によって要件や金額は様々ですが、他にも老朽空き家の除却費補助やブロック塀撤去費補助等が用意されていることがあります。寒川町や藤沢市でも、今後こうした除却補助の導入や検討が進められており、最新の情報は各市町村の空き家対策担当窓口に問い合わせるとよいでしょう。補助を受けるには事前申請が必要で、工事着手前に手続きを済ませなければなりません。知らずに解体して後から申請しようとしても補助金が下りないケースもあるため、制度を利用したい場合は計画段階で自治体に相談しましょう。

• 解体工事後の届け出：建物を取り壊した後は、「滅失登記」といって建物が無くなったことを法務局に登記申請する必要があります。これは法律上の義務であり、滅失の事実（解体業者が発行する滅失証明書等）を添付して行います。滅失登記を怠ると、登記簿上は存在しないはずの建物が残ったままになり、将来その土地を売るときなどに支障が出ます。解体業者によっては代行してくれる場合もありますが、一般には所有者が土地家屋調査士などに依頼して手続きをします。忘れずに済ませておきましょう。

以上が空き家を解体する際の主なポイントです。

費用面の負担はあるものの、安全・安心には代えられないため、「もう使わない実家が老朽化して心配」という場合は前向きに検討してみても良いでしょう。

自治体の補助や税制優遇を上手に使えば、費用負担を軽減することも可能です。

司法書士がお手伝いできること

空き家の処分にあたっては、法律や手続きに関する専門知識が求められる場面が多々あります。

そんな時こそ司法書士の出番です。司法書士は不動産の権利に関する登記のプロフェッショナルとして、空き家問題の解決に以下のようなサポートができます。

• 相続登記（名義変更）の手続き代理：前述のとおり、相続によって取得した不動産は早期に名義変更（相続登記）することが義務となりました。司法書士は戸籍収集から遺産分割協議書の作成サポート、そして法務局への登記申請まで一括して代行できます。司法書士に任せれば、面倒な書類集めや役所対応もスムーズに進みます。特に相続人が多いケースや、相続関係が複雑なケースでは、司法書士のサポートが円滑な手続きの鍵となるでしょう。

• 複雑な権利関係の整理（名義整理）：空き家によっては、所有者の名義が古いまま（亡くなった親や祖父母名義）になっていたり、登記簿上の住所が現住所と異なっていたりすることがあります。また、相続登記未了のまま何世代も経過し、法定相続人が膨大な数に広がってしまったケースや、共有名義で権利関係が複雑になっているケースもあります。そのままでは売却も活用も進められません。司法書士はこうした複雑化した権利関係の整理を得意としており、各相続人との連絡調整や必要書類の案内などを通じて、権利関係をシンプルに整理（名義の一本化等）するお手伝いをします。例えば、共有名義の空き家を売却する場合、事前に共有者全員の合意が必要ですが、司法書士が間に入って書類作成を進めることで円滑に合意形成ができた事例もあります。

• 契約・登記手続き全般のサポート：空き家を第三者に売却する際は、不動産売買契約の締結と所有権移転登記が必要になります。契約書に貼付する収入印紙のこと、決済当日の流れ、買主への引き渡し条件など、不慣れな方には戸惑うことも多いでしょう。司法書士は不動産取引時の決済立会いや所有権移転登記の手続きを通じ、売主・買主双方が安心して所有権を移転できるよう支援します。不動産会社や買主の司法書士と連携し、抵当権抹消など付随する登記も含めて確実に処理します。また、建物を解体する場合でも、前述の滅失登記の申請手続きを代行(土地家屋調査士の手配)してもらえます。専門家に任せれば、煩雑な申請書類の作成から法務局でのやりとりまで一貫して対応してくれるため、時間と労力の節約になります。

• 相談窓口としてのアドバイス提供：司法書士事務所の中には、空き家問題や相続問題に関する無料相談会を定期的に開催しているところもあります。「何から手を付けて良いかわからない」という段階でも、司法書士に相談すれば現状整理から今後の選択肢まで丁寧にアドバイスしてもらえます。藤沢市でも空き家所有者向けの相談会などが開催され人気を博しています。専門家の視点で法律・税金・手続き面の見落としがないかチェックしてもらえるため、不安を解消しながらベストな処分方法を検討できるでしょう。

空き家の扱いには、不動産・法律・税務など様々な知識が関わってきます。一般の方が一人で全てを判断するのは難しい部分も多いですが、司法書士をはじめとする専門家を上手に活用すれば、きっと道筋が見えてきます。「このまま放置して大丈夫かな？」「売るべきか壊すべきか悩んでいる」といったお悩みがありましたら、ぜひお気軽に司法書士へご相談ください。法の専門家として、皆様の大切な財産である空き家の最善の活用・処分方法を一緒に考え、サポートさせていただきます。専門家の力を借りて、空き家問題を前向きに解決していきましょう。

参考文献・情報ソース：茅ヶ崎市・寒川町・藤沢市の公式ホームページおよび空き家対策資料、国土交通省統計データ、空き家問題に関するニュース記事など.